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土地增值稅重購退稅有2年內重購規定

2024-07-12

出售不動產時，最大的稅費負擔是土地增值稅，按照《土地稅法》第35條的規定，自用住宅、自營工廠或是自耕農地，都有重購退稅的規定，只是都有2年內重購的規定，偏偏好的物件不等人，所以重購時可能已經超過2年的時間，因此讓人扼腕，但其實還是有解決方法。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在就提到，有個案在2022年4月間出售房地一戶，並同年5月17日完成所有權移轉登記，2024年5月間重購房地一戶，簽約時買方早就忘記2年前售屋的那件事，直到5月14日新買的房屋簽約完成後，告知有關土地增值稅重購退稅的要件，才忽然想起2年前售屋的那件事，剛好未滿2年。
但是新買房屋過戶完成需要一個月左右時間，登記完成一定超過2年，該怎麼辦，是否能夠魚與熊掌兼得，購屋加完成重購退稅？
鄭文在說，依照《土地稅法》規定，不論是先賣後買或先買後賣，都是以先買或先賣土地的完成移轉登記日為起算日；至於後來出售或購買日期之認定，如在立契日起30日內如期申報土地增值稅，以訂立買賣契約日為準，逾期申報則以申報日為準，用來判斷是否符合2年內買賣的規定。
所以只要該案件能夠準時於今年5月16日前立約（公契），並於30天內申報土地增值稅，即使過戶完成日期已經超過2年，也是符合土地增值稅重購退稅的規定，達成購屋及重購退稅的雙重目標。
鄭文在表示，實務上買賣契約書有私契及公契之分，私契的立約日不一定和公契相同，有時買賣雙方的特別約定，立約日期和申報日期會相差甚遠，例如，5月14日簽定買賣契約書，可能約定6月30日才辦理用印及申報土地增值稅，屆時，申報土地增值稅的日期早就超過立約日起的30日內申報的規定，而喪失重購退稅的權利。
所以建議買方應該將自己是否能夠重購退稅的要件記住，避免讓購屋的喜悅沖昏了頭，而忽略了自己的權益，喪失重購退稅的機會。

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