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房市跟著股市熱？要看5大指標2個變數

2017-08-02

文／林奇芬台股睽違多年，終於在今年6月站上萬點關卡，成交量也逐漸加溫，突破1000億元次數增加，不像去年總在600到800億元間盤整。過去經驗，股市是經濟領先指標，股市回暖，房市是否也能回暖？目前看來，房市熱度仍不及股市。
今年第二季，台灣的景氣燈號又從綠燈轉為黃藍燈，讓人有些擔心景氣動能不足，但股市卻不受景氣燈號影響，不只緩步攀高，並站上萬點將近2個月的時間。金管會也發布統計訊息，今年第二季台股中實戶人數成長17%，顯示資金人氣回籠。但房市是否有回溫跡象呢？我們檢查以下幾個指標。一，房屋買賣移轉棟數成長。今年上半年6都合計移轉棟數9.8萬棟，年增率20.7%，不過，有部分是因為大案交屋，讓移轉戶數大增。雖然上半年成長動能不錯，但有房仲業者預估，今年成交量可望比去年成長4%到10%，顯示對於下半年成交量能否持續擴大，似乎較為保守。二，房市風向球維持黃藍燈。住展房屋網主要調查北台灣新建案的市況，今年1、2月仍在低迷的藍燈，但3月之後已經轉為黃藍燈稍有回溫。但目前仍維持在黃藍燈區，未見進一步加溫狀態。三，國泰房價指數上揚，但各區域不同。根據國泰建設的全國國泰房地產指數，第二季較上季與去年同期，呈現量價齊揚的走勢，房市有回溫現象。不過各區域發展差異大，例如，台北市成交量維持低檔，但中價位房價呈現上揚走勢。新北市成交量擴大，但價格卻是持續走低，桃竹苗房市走勢類似。台中市價量俱揚，但與區域個案有關，高雄市價穩量縮。整體而言，成交量較去年上揚，但價格仍有修正壓力。四，金融面管制放鬆。央行對房地產的選擇性信用管制，自2016年3月之後就放寬了，目前僅剩下豪宅貸款比例限制。目前資金寬鬆，各銀行仍持續推動房貸業務，例如土銀對信用條件較好的首購族，貸款額度可提高至8成，此外，目前利率水準可維持在2%以下，金融面對房市是利多。五，房地產持有稅有放寬空間。先前台北市實施路段率與豪宅房屋稅，讓豪宅買氣急速降溫，被視為房市最大殺手。並引發後續各縣市加入提高房屋稅、地價稅的行動。不過，今年初台北市已經率先取消路段率，改為固定比例，並降低豪宅房屋稅。此外，財政部也邀請各縣市政府檢討房屋稅制。持有稅成長，未來或許有一些調降空間。二個變數，需要持續觀察整體來說，目前房市成交量有稍微回暖，但房價則並未同步上揚，部分市場仍有房價下跌壓力，現階段仍偏向降價才有量，並非量價齊揚的走勢。此外，未來房市交易量能否持續加溫，還需要觀察二個變數。一，國際與台灣景氣環境。由於美國已經走了9年多頭，景氣能不能持續成長，成為國際金融市場的最大不確定性。二，利率環境改變。美國正逐步調高利率，市場預估明年歐洲QE也會退場，資金逐漸緊縮，利率趨勢向上。台灣是否能持續維持目前低利率，也成為面臨的考驗。房市往往受到利率影響最大，也是未來主要的觀察重點。

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