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崩盤徵兆從何來？胡偉良對未來房市的幾點觀察

2019-04-30

文／胡偉良 1.房市會崩盤嗎？當房市出現大量的人急於脫手但卻沒人接手時，房市才會崩盤。房仲調查顯示，雖然房價下跌，但近年來屋主委售量大減，雙北市的減幅更大，屋主惜售的心態愈趨明顯。從市場交易量來看，只要賣方願意降價，就有買方出手承接，並沒有「無量下跌」的情況發生，也就是當前的情勢尚無崩盤的前兆或狀況。

依過去的國內外經驗來看，泡沫經濟從形成到破裂，短則3年，長者約為5年。而台灣這十年的房地產飆漲，其中同時包含了長期的成長趨勢和炒作衍生的泡沫。2011年後的房市上漲過程才是真正泡沫化的開始，而政府這幾年的打房措施也正是政府在為銀行做「防身準備」的過程，也使得房市走向「軟著陸」。 2,房價會怎麽走？台灣的房市從2001年開始走向多頭市場，到2010年的十年間量價齊升，2009年金融風暴暫歇，市場買風再起，交易量連續兩年微漲，此時政府加大了打房措施（包括奢侈稅），但這時的政府措施尚不足以平抑房價。2011年起房市交易量開始呈現大幅滑落之勢，除了2013年因民眾把握稅改之前的緩衝期，大量交易，衝高交易量外，基本上房市交易量都是下跌的，但是房價卻因民眾炒房而居高不下，一直到2014年的囤房稅、2016年房地合一稅才真正的讓房價開始下跌。 2010年開始的交易量下修說明了房價太高，把部分的自住客趕出了市場，而2014年的囤房稅、2016年房地合一稅則是把大部分的炒房客趕出了市場，也造成了今日房市量價齊跌的局面。根據這幾年的房市調查結果，台灣住宅的自有率一直徘徊在85%的高比例，也就是說除了年輕人外，大部分人都已經有房，在這様一個房屋自有率高的情況下，要房價迅速大幅下降，既不可能、也不符合大多數人的利益，像現在的二手房市場，明明這些賣屋的屋主當初賣入房屋的成本較低，卻都捨不得讓利，以致於買賣交易的成交期愈來愈長。目前房市已轉為買方市場，但在低利率、貨幣寬鬆的環境下，急需資金的賣方應該不會多，所以期待賣方大幅降價的機率不高。由於買、賣雙方對價格難有共識，低成交量將成為日後房市交易的常態，房價在往後一段時間，可能僅呈現微幅下跌。因此指望新屋房價大幅下降（腰斬）是不可能的，所以指望房價大幅下跌才買房並不現實。最終的結局是什麼樣呢？房子回歸居住屬性，投資(金融)屬性大大減弱，炒房的人愈來愈少，房市走向穩定發展，而房價則是穩中有降，畢竟太高的房價只有少數人能夠負荷。 3.房市會怎麼發展？這幾年政府雖然大力推動危老改建，並給予容積獎勵，但危老的適用範圍仍有相當大的限制，像台北市絕大多數的住宅區（容積率只有225％）、新北市面臨8米以下的區域（容積率只有200％）、以及容積率不到300％的其他區域（以新北為例，包括：汐止、土城、蘆洲….），這些區域都會面臨改建後的容積小於現有容積的困境，也就是住戶都必须負擔相當的費用才能換得回原來的居住面積，除非政府能修法解決上述問題，否則危老改建最終的成果還是有限的。而有改建機會的老屋則將臨人性貪婪的考驗，人性的自私、貪婪使得老屋改建推動不易，像在當前的危老及都更改建中，人人搶當釘子戶，大家都想藉機需索，一夕致富。都更在他們看來，是一輩子難得的發財機會。人性是經不起考驗的。如果人性能夠受得了考驗的話，那我們還要道德幹嘛？還要法律幹嘛？法律永遠要淩駕於道德之上，道德永遠約束不了人性，人性總是貪婪的。除非老屋改建的推動顺利成功，否則希望新屋快速大幅降價不僅困難重重而且費時冗長，倒是老舊房屋在這幾年已經可以看到價格明顯的下跌現象，問題是老舊房子不僅居住不安全、不舒適，年輕人也根本不想買、不想住。所以縱使老屋降價也只能稍微抒解民眾住的壓力，讓買不起「合格」新屋的民眾得以勉強入住舊屋（也是危樓），但這不是真正的解決居住正義問題，而且這種情形也將逐漸導致台灣房價M 型化的産生，老屋和新屋間的房價價差將繼續擴大，尤其沒有改建機會的老屋，將淪為棄屋。 4，未來租屋市場的發展因為「宜居」（安全、有電梯）房屋的數量和占比都有限，房價也難以腰斬，民眾所得更難大幅提升，因此年輕人買不起房這個難題將很難解決，或許未來年輕人向老年人租房會是一種新的居住模式，而這種模式在國外也正在逐漸形成趨勢。

原文網址: 崩盤徵兆從何來？胡偉良對未來房市的幾點觀察 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/williamhu/article/318200223587

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