台南市不動產開發商業同業公會

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土地標售與居住正義
2019-05-10
文/陳淑美(台南市地政局局長) 從國道1號大灣交流道下來台南,看到平實營區重劃區的中央公園,都市之肺、保留老樹,綠意盎然。南台南副都心將來會多了科學教育體驗未來館,展示最新的科技和文化。麻豆工業區市地重劃區,現在已有兩座滯洪池和10部抽水機支援防洪。大橋國中區段徵收完成之後,學校設立了,道路寬敞筆直。永康砲校一期區段徵收區內,市立總圖正在興建當中,未來為永康造就一座書香園地。鹽行國中區段徵收區和永康物流轉運站正在整地,清除地下廢棄物,留設排水箱涵、整地加高高程,改善過去永康的問題。 這些開發區在公共設施完工之後,讓台南一點一點的改變,沒來過台南的人不知道環境改善的具體成果已經顯現。天龍國的人有捷運、國家歌劇院、國家圖書館、美術館、棒球場、小巨蛋,各式百貨林立,國道、高架道路和快速道路四通八達,生活機能好得理所當然,很難理解台南環境要改善,在缺乏財源的情況下,得用各種方法才得以成長。

台南市政府近期已完成安南區九份子、東區平實營區、新營區客運轉運中心、佳里區佳里國小市地重劃區及東區南臺南站副都心第一期、永康區永康砲校第一期、東區德高區段徵收區等開發區,正在公告公開標售資訊,預計6月26日開標。此次標售的土地是過去土地開發案的成果,土地標售總額超過百億,更引起輿論的關注。 其實政府標售重劃區土地,最重要的任務是要償付開發成本。開發區開發完成後,政府可以取得公共設施用地,在開發區興建公園、道路、停車場、滯洪池、排水箱涵、抽水站等,所需要的費用沒用到納稅人的錢,完全以重劃區土地自負盈虧,財務自償。開發完成後賣地只是償還開發成本,若有盈餘,將半數用於重劃區的公共建設,半數撥歸平均地權基金。 近年來房價高漲一直是民怨之一,台南的房價所得比將近7倍,而台北市是15倍,台南的購屋負擔不到台北的一半。台南的租金一坪約400-600元,一間2房公寓租金8000~10000/月,市場有大量的住宅存量可供出租,與台北的租屋負擔高不可攀相比,年輕人是較有機會的。台南市的住宅家戶比為106.93%,多出來的6.93%的住宅非常適合發展租賃市場。這是南北住宅市場背景的差異。 但是媒體上常見台南缺乏社會住宅的論述,在住宅法實施之後,明文保障社會弱勢與經濟弱勢族群的居住權,8年20萬戶的社會住宅更是小英總統的政見,社會住宅可以提供在市場上買不起房、租不到房者的居住需求,尤其是受到租屋歧視者更有需要,因此被社會各界深深期待。 但是相對的,社會住宅只興建於某些特定的地點,不見得滿足弱勢者工作與就學的需求;社會住宅只提供樣板式的房型,無障礙的通用設計和社區的社工、非營利機構雖然可以就近照顧弱勢者,但是許多弱勢者家庭人口眾多,需要多人共住一室,顯然空間不足;更有一些弱勢者需要靠資源回收或做生意過日子,大樓式的社會住宅無法滿足謀生的需要。過去研究顯示,社會住宅在地點和房型的選擇缺乏彈性,並非萬靈丹。 台南市政府目前規劃社會住宅約有350戶,在租金補貼方面,107年除了中央補貼3685戶之外,本市自籌經費補貼921戶,共計4606戶。包租代管社會住宅以1200戶為媒合目標。不論是直接興建社會住宅或是自籌經費辦理租金補貼都需要用到市預算,曾有人質疑為何不用政府自有的土地興建社會住宅? 過去擔任教職期間曾對社會住宅與弱勢族群做過深入的研究,弱勢族群散居各地,且有當地多年來的鄰里支持和人脈連結,在就業、就學和鄰里關係都已經習慣,一旦把他們集中大舉搬遷集居一地,會截斷其社會網絡,讓弱勢族群更難在社會立足。 另外弱勢群居的社會住宅也會引發標籤化的問題,更造成鄰里的反對,徒增社會的對立。有些弱勢族群甚至比較喜歡領取租金補貼去租民間較便宜的住宅,而不願住在社會住宅之中,並不是所有人都喜歡社會住宅。土地資源稀少,房價高漲!台南市政府將開發區的抵費地標售,適度增加土地供給,調節市場供需,避免民間土地稀缺造成價格高漲。標售若有盈餘,回饋於市庫,讓市庫(大水庫)有更多的經費用於弱勢者的補貼、社會住宅的興建或其他的社會福利,比少數幾棟社會住宅更能彈性的滿足弱勢族群的需要。

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